Η ανάπτυξη της αγοράς των σύνθετων πολυτελών τουριστικών κατοικιών και η εξωστρέφεια του προσανατολισμού της έφεραν στην Ελλάδα την πρακτική της σύναψης του αποκαλούμενου reservation agreement, που θα μπορούσε να αποδοθεί με τον όρο «συμφωνία κράτησης».
Άρθρο των Σοφία Γρηγοριάδου και Μαρί Δελλή στο περιοδικό "Lawyer"
Τι είναι;
Η συμφωνία κράτησης, κατ΄ αντιδιαστολή προς τη συμφωνία προαίρεσης αλλά και τη συμφωνία προ- τίμησης, διαμορφώθηκε όταν μεγάλες αναπτυξιακές εταιρείες ακινήτων θέλησαν να επαληθεύσουν το ενδιαφέρον της αγοράς πριν το στάδιο της κατα- σκευής, με σκοπό να αποδείξουν ότι το επενδυτικό τους σχέδιο θα πετύχει και θα είναι οικονομικά βιώσιμο. Η ανταπόκριση του αγοραστικού κοινού στο επενδυτικό σχέδιο της εταιρίας αποτελεί την ένδειξη της μελλοντικής του επιτυχίας. Με αυτή τη λογική, σκοπός της προκαταβολής που δίνεται από τον υποψήφιο αγοραστή δεν είναι απαραίτητα η χρηματοδότηση του σχεδίου, ιδίως όταν κατα- τίθεται σε λογαριασμό μεσεγγύησης και δεν είναι στην άμεση διάθεση της εταιρίας ανάπτυξης.
Η συμφωνία κράτησης είναι μια μη δεσμευτική κατ΄ αρχήν συμφωνία, ελλείψει του απαραίτητου συμβολαιογραφικού τύπου, η οποία αναφέρεται στην μελλοντική πώληση ενός ακινήτου, το οποίο δεν έχει ανεγερθεί ούτε, κατά κανόνα, έχει αδειο- δοτηθεί, και η οποία προσφέρει στον υποψήφιο αγοραστή το δικαίωμα να προ-κρατήσει το ακί- νητο. Το πλεονέκτημα για τον υποψήφιο αγοραστή έγκειται ακριβώς στο γεγονός ότι του δίνεται η δυνατότητα να του προταθεί η πώληση του ακι- νήτου στο μέλλον, εφόσον αυτό αδειοδοτηθεί και καταστεί δυνατό ο πωλητής να το διαθέσει προς πώληση. Όμως, τελικά δεν αποτελεί δέσμευση για τον αγοραστή να αγοράσει, αλλά ούτε και για τον πωλητή να πουλήσει εφόσον μπορεί τελικά να μην υλοποιήσει το επενδυτικό σχέδιο και απλώς να αποδώσει την προκαταβολή.
Από πλευράς νομικής λειτουργίας, για την επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση σε περίπτωση μεταμέλειας των μερών, μπορεί να αξιοποιηθεί η νομολογία για τα ιδιωτικά συμ- φωνητικά προκαταβολών, που απαντώνται συνήθως στην ελληνική αγορά κατοικιών.
Ο ρόλος του δικηγόρου;
Τις τελευταίες δεκαετίες η επιρροή του αγγλο- σαξωνικού δικαίου στην ελληνική έννομη τάξη, με εισαγωγή εννοιών όπως το δικαίωμα επιφανείας αλλά και τη νομική πράξη, ήταν σχεδόν αναπό- φευκτη, ιδίως σε τομείς της οικονομίας όπου η εξωστρέφεια και η προσέλκυση διεθνών επενδυτών είναι αναγκαία. Η εμπειρία έχει δείξει ότι οι νέοι θεσμοί σταδιακά απορροφώνται, προσαρμό- ζονται και βρίσκουν τη θέση τους στην ελληνική νομική πρακτική.